Marché immobilier : une reprise réelle mais qui reste fragile

La rentrée 2026 confirme une tendance amorcée depuis plusieurs mois : le marché immobilier tient, sans pour autant repartir franchement. Entre un ancien qui plafonne, un neuf en grande difficulté, et une demande freinée par le crédit, voici ce qu'il faut retenir de cette rentrée — et ce que ça change concrètement pour ton projet.

Avec près de 955 000 transactions attendues sur l'année, 2026 se classerait parmi les meilleures années du siècle en volume de ventes dans l'ancien. De quoi rassurer sur la vitalité du marché.

Mais ce chiffre cache une réalité plus nuancée : compte tenu de la croissance du nombre de ménages en France, le potentiel naturel du marché se rapproche aujourd'hui du million de transactions annuelles. Il manque donc encore 50 000 à 70 000 ventes pour que la reprise engagée depuis le point bas de 2024 retrouve son plein régime.

Concrètement, pour toi qui vends ou achètes : les projets existent toujours, mais ils prennent plus de temps à aboutir. Patience et bon positionnement du prix restent les meilleurs leviers dans ce contexte.

À l'échelle nationale, les prix se stabilisent après leur redressement de 2025. Mais cette moyenne masque des trajectoires très différentes d'une ville à l'autre : certaines métropoles comme Bordeaux ou Rennes continuent de progresser, quand d'autres, comme Nantes, poursuivent leur ajustement après plusieurs années de forte hausse. Le rural, de son côté, continue de se démarquer avec une progression notable.

Autrement dit : il n'existe plus un marché immobilier national, mais une multitude de marchés locaux, chacun avec sa propre dynamique. C'est une bonne raison de ne jamais se fier uniquement aux moyennes nationales pour évaluer un bien ou définir une stratégie d'achat.

Le constat est nettement plus sévère du côté du logement neuf collectif. Depuis 2022, le nombre de réservations a été divisé par deux, sous l'effet combiné de la remontée des taux et de la fin du dispositif Pinel, qui a fortement réduit la capacité d'achat des ménages comme des investisseurs.

Les promoteurs ont, de leur côté, réduit leur production : le nombre de nouveaux logements mis en vente a chuté d'environ 30 % par rapport à 2022-2023. Pourtant, les prix du neuf n'ont quasiment pas baissé — l'ajustement s'est fait sur les volumes plutôt que sur les prix, notamment parce que les coûts de construction ont augmenté d'environ 24 % en cinq ans, alors que la capacité d'emprunt des ménages reculait dans le même temps. Une équation qui laisse peu de marge de manœuvre aux promoteurs pour baisser leurs prix.

C'est sans doute le point le plus révélateur de cette rentrée : la demande, elle, ne faiblit pas. Le nombre d'acheteurs actifs dépasse aujourd'hui de 12 % celui de 2021 — une année pourtant record en matière de transactions.

Le problème n'est donc pas l'envie d'acheter, mais la capacité à le faire. Avec des taux immobiliers autour de 3,65 % à la fin de l'été, un ménage moyen peut aujourd'hui financer environ 69 m², soit 2 m² de moins qu'il y a un an, et 11 m² de moins qu'il y a six ans. Onze mètres carrés, c'est une pièce en moins — parfois même un quartier entier qui devient hors de portée.

C'est précisément là que le rôle d'un courtier prend tout son sens : dans un marché où chaque point de taux ou chaque mois de négociation pèse directement sur la surface accessible, bien construire son dossier de financement n'est plus un détail, c'est souvent ce qui fait basculer un projet du côté du possible.

Les tensions sur l'accession à la propriété se répercutent directement sur le marché locatif. Les loyers ont progressé d'environ 2,5 % sur les douze derniers mois, alors que l'offre de logements disponibles reste inférieure à son niveau d'avant 2020 — avec des tensions particulièrement marquées dans les grandes métropoles.

Plus de ménages restent locataires faute de pouvoir acheter, ce qui accentue encore la pression sur une offre déjà limitée. Un cercle qui se referme sur lui-même tant que l'accession reste contrainte.

Deux scénarios se dessinent pour l'année à venir. Si les taux se stabilisent et qu'une politique du logement plus lisible se met en place, l'ancien pourrait se rapprocher du million de transactions, avec des prix en hausse modérée. À l'inverse, une nouvelle remontée des taux vers 4 % prolongerait la situation actuelle de marché contraint.

Dans les deux cas, une chose ne change pas : la qualité de préparation d'un dossier de financement reste le facteur le plus déterminant pour transformer un projet en réalité, quel que soit le sens dans lequel évolue le marché.

Vous avez un projet d'achat, de vente, ou si vous voulez simplement savoir où vous en êtes par rapport à ce contexte ? Parlons-en ensemble pour faire le point sur ta situation.

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